Zuhause in Wollerau – für jeden Geldbeutel

Projekt Fritschweg

Vorgeschichte

Das Land am Fritschweg war ursprünglich drei verschiedenen Zonen zugeteilt: der Bauzone W2, der Landwirtschaftszone und der Landschaftsschutzzone. Als die Arbeitsgruppe «Wohnbaugenossenschaft Pro Wollerau» Grundstücke suchte, die sich für den Bau von preiswerten Wohnungen eignen, zog sie die grosse gemeindeeigene Wiese am Fritschweg zunächst nicht in Betracht. Dies, weil in der Zone W2 keine Mehrfamilienhäuser gebaut werden dürfen und dort nur eine relativ kleine Nutzung möglich ist.

Weil sich in der Gemeinde kein geeignetes Grundstück fand, liess der Gemeinderat auf Wunsch der Arbeitsgruppe im Jahr 2011 eine Machbarkeitsstudie für das Gebiet Fritschweg durchführen. Die Studie kam zum Schluss, dass eine genossenschaftliche Wohnüberbauung grundsätzlich realisiert werden kann. Sie empfahl eine Umzonung, weil die bestehende Zonierung für die erforderliche verdichtete Bauweise nicht ausreichte. Ausserdem war es gemäss Studie erforderlich, eine zusätzliche Einzonung vorzunehmen, da die bereits eingezonten Fläche zu wenig Platz für die geplante Anzahl Wohnungen bot.

Daraufhin erarbeitete der Gemeinderat die «Teilrevision der Ortplanung Wollerau». Die «Teilrevision der Nutzungsplanung Fritschweg» war Bestandteil davon und stellte die planungsrechtliche Voraussetzung für das Bauvorhaben dar. Die Abstimmung über die «Teilrevision der Nutzungsplanung Fritschweg» fand jedoch erst 2024 statt. Beschwerden, ein Verfahrensfehler und vor allem das Bauzonenmoratorium des Bundes zögerten diesen so wichtigen Urnengang jahrelang hinaus. Im August 2024 genehmigte der Regierungsrat die Neueinzonung und die Umzonung in die neu geschaffene «Wohnzone für preiswerten Wohnungsbau Fritschweg» definitiv.
Das Sachgeschäft über den Baurechtsvertrag zwischen der Gemeinde Wollerau und der Wohnbaugenossenschaft Wollerau hingegen hatten die Stimmberechtigten bereits 2014 an der Urne gutgeheissen.

Die Umgebung

Das Grundstück KTN 818 erstreckt sich vom relativ flachen Roos-Quartier beim Fritschweg steil den Hang hinauf Richtung Süden. Der flachere Teil des Roos-Quartiers gehört einer Zone an, die grösstenteils viergeschossig überbaut ist. Gegen Westen erstreckt sich eine Zone W2. Dieses Gebiet ist mit Ein- und Reiheneinfamilienhäusern überbaut. Das Grundstück KTN 818 ist im Westen und Osten von Wald umgeben. Im Süden bildet eine Landschafts- und Gewässerschutzzone den Abschluss. Dort beginnt Feusisberger Gemeindegebiet.

Bauliche Herausforderungen

Die steile Hanglage wird für die Planer:innen eine grosse Herausforderung sein – vor allem in Bezug auf die Erschliessung und die Garage. Im Gestaltungsplan können entsprechende Anforderungen formuliert werden.

Bruttogeschossfläche und Anlagekosten

• Grösse des Grundstücks: 10’189 m2
• Wohnzone für preiswerten Wohnungsbau Fritschweg
  • Grundmasse gemäss Zone W3
  • Gestaltungsplanpflicht
  • Max. mögliche Bruttogeschossfläche: 7800 m2
• 120 Parkplätze erforderlich
• Anlagekosten: mehr als 30 Mio. Franken, ohne Landkosten

Im kommunalen Baureglement sind unter dem neu geschaffenen Artikel 65a/6a namens «Wohnzone für preiswerten Wohnungsbau Fritschweg» die raumplanerischen Grundlagen festgehalten, um preiswerten Wohnraum schaffen zu können. Basis dafür ist der von den Stimmberechtigten im Jahr 2014 genehmigte Baurechtsvertrag zwischen der Gemeinde Wollerau und der in der Zwischenzeit neu gegründeten Wohnbaugenossenschaft Wollerau. Die darin festgesetzten Parameter sind für beide Vertragsparteien bindend.

Als der Gemeinderat die Vorlage «Teilrevision der Nutzungsplanung Fritschweg» erarbeitete, verfasste er unter Beibezug einer externen Fachperson weitere Grundlagendokumente, die die Zusammenarbeit mit der Wohnbaugenossenschaft und damit verbunden die künftige Vermietung der Wohnungen regelt. Dazu gehört das gemeinderätliche «Reglement preiswerter Wohnungsbau Fritschweg». Es enthält unter anderem Einkommens- und Vermögensobergrenzen für Mieterinnen und Mieter, Auflagen zur Berechnung der Höhe der Mieten sowie verschiedene Kontroll- und Einsichtsinstrumente für die Gemeinde. Ein weiteres wichtiges Dokument ist das Vermietungsreglement, das von Gemeinderat und Genossenschaft unterzeichnet wurde. Es regelt die Vergabe der Mietwohnungen und definiert unter anderem den erforderlichen Bezug der Mieterinnen und Mieter zur Gemeinde Wollerau.

Studie für mögliche Wohnungseinteilung

Noch weiss der Vorstand der Wohnbaugenossenschaft nicht im Detail, wie viele Wohnungen erstellt und wie gross sie sein werden. Das wird erst noch ermittelt. Denkbar ist folgendes Szenario: